【來(lái)源】昌堯講稅

業(yè)務(wù)案例

2017年10月，A公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給B公司，面積100畝，該土地未進(jìn)行前期開發(fā)，取得該土地時(shí)價(jià)款1000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1800萬(wàn)元。

那么，土地交易涉及哪些稅收？如何繳納呢？

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。

(一)如果該土地為2016年4月30日前取得的

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕47號(hào)第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

1、如果A公司為一般納稅人

一般計(jì)稅方法下

A公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+11%)×11%=178.38萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

A公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

2、如果A公司為小規(guī)模納稅人

全額計(jì)稅方法下

A公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+3%)×3%=52.43萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

A公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果A公司取得的土地為2016年4月30日前取得的，既可以選擇一般計(jì)稅方法也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，當(dāng)然，如果A公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計(jì)稅。

(二)如果該土地為2016年4月30日后取得的

1、如果A公司為一般納稅人

A公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+11%)×11%=178.38萬(wàn)元

2、如果A公司為小規(guī)模納稅人

A公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+3%)×3%=52.43萬(wàn)元

通過(guò)對(duì)營(yíng)改增后相關(guān)政策的梳理，截止到本文發(fā)稿，國(guó)家并未出臺(tái)針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算銷售額能否扣除取得土地原價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

如：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

18號(hào)公告也只是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額。

因此，從目前的政策來(lái)看，2016年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算銷項(xiàng)稅額，不得扣除取得土地的價(jià)款，應(yīng)全額計(jì)算應(yīng)稅銷售額。

二、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

第三條規(guī)定，契稅稅率為3%~5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第一條規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

B公司應(yīng)繳納契稅：(1800-增值稅)×3%~5%

由于B公司所購(gòu)置的土地，轉(zhuǎn)讓方采用不同的計(jì)稅方法計(jì)算出的增值稅銷項(xiàng)稅額不一樣，因此，承受土地的B公司在計(jì)稅繳納契稅時(shí)，按不含增值稅的金額計(jì)算。

三、印花稅

根據(jù)財(cái)稅〔2006〕162號(hào)文相關(guān)規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。按所載金額的萬(wàn)分之五繳納印花稅。

A、B公司分別應(yīng)繳印花稅：1800×0.5‰=0.9萬(wàn)元

印花稅的繳納，特別需要注意的是按總金額來(lái)計(jì)算繳納的，不得扣除增值稅。

四、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)

根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)宣傳題綱相關(guān)解釋，對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

A公司土地增值額：(1800-增值稅)-扣除項(xiàng)目

土地增值稅計(jì)算的關(guān)鍵點(diǎn)：

1、取得的收入為不含增值稅收入;

2、土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目;

3、對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除20%的相關(guān)成本與費(fèi)用;

4、只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。